2020年、新型コロナウイルスの世界規模の感染拡大により世の中が大変なことになっていますね。
中国(武漢市)から始まった新型コロナウイルスの感染拡大はほんの数カ月のうちに世界各国に飛び火し、いまや世界規模で未曾有の経済危機「コロナショック」に発展しつつあります。日本においても新型コロナウイルス感染拡大の影響は大きく、史上初となる緊急事態宣言も発出されるなど経済的にも多大なダメージを受けています。このような状況はほんの少し前までは誰も予想していなかった事態ですので、急激な世の中の変化に戸惑っている方も多いはずです。
特に当サイトの読者様のなかには「2020年こそはマイホームを買おう！」と考えていた方もたくさんいらっしゃると思います。しかし、このような状況ですから「今ってマイホームの買い時としてどうなんだろう…？」と悩んでしまいますよね。
そんな方にむけて当サイトなりに「コロナショックの影響で日本の不動産価格はどうなるのか？」という点について詳しくまとめていきます。今後の不動産価格に関する疑問をおもちの方はぜひ当記事をご一読ください。色々な意見・見方があると思いますが一つの意見としてご参考にして頂ければと思います。
Contents
コロナショックにより不動産価格が下がる理由
さていきなり本題に入ります。今回の新型コロナウイルス感染拡大による経済危機「コロナショック」によって、日本の不動産価格はどのように影響を受けるのか？結論から申し上げますが、当サイトでは今回のコロナショックによって「日本の不動産価格は近く下落する」と想定しています。
ズバリ言い換えるなら「マイホームの絶好の買い時が訪れる」ということです。
世界経済に多大なダメージを与えているコロナ渦ですが「個人のマイホーム取得」という観点に限ってみればポジティブに捉えることもできます。
コロナ渦も見方次第では「マイホームの絶好の買い時」となりますので、いずれマイホームを購入しようと思っていた方は是が非でもチャンスを見逃さないように目を光らせておきましょう！
と、いうことで当サイトが「コロナショックによって日本の不動産価格が下がる」と想定する理由を５つに分けて説明したいと思います。
不動産リートの大幅な下落
コロナショックにより「日本の不動産価格が下がる」と想定するのは、日本の不動産を投資対象とした「リート(REIT)」が大暴落していることが大きな理由です。
東証REIT指数の長期推移(チャート)をみてみましょう。
東証REIT指数の長期推移(チャート)
東京オリンピック開催が決定した2013年以降は着実にＲＥＩＴ指数も上昇していますが、新型コロナウイルスの世界規模の感染拡大が大きく取り上げられるようになった2020年3月にはここ数年の上昇幅が全て吹き飛ぶほどの大暴落となっています。
基本的にREIT指数と不動産価格(地価相場)はある程度連動するため、今後は2013年より７年間かけてジリジリと上昇してきた地価相場が大きく暴落する可能性があります。
ただし不動産リートはホテルやオフィスビルに投資する商品が多く、コロナショックの影響が大変大きいですが、ホテルなどに比べると住居向け不動産(マンション・戸建て)の賃貸収入はそこまで大きくは下がっていないため、住居向けの不動産価格はREIT指数の下落ほどのインパクトはないでしょう。ですが、それでもリートが下落して不動産価格が上がるケースはほぼ考えられません。リートの下落による住居向け不動産の下落幅は軽微とはいえ、ある程度は下落する可能性が高いです。
世界同時不況で海外投資マネーの撤退
前項の不動産REIT指数のチャートをみてもわかる通り、東京オリンピック開催が決定した2013年から日本の不動産価格は大きく上昇しました。不動産価格が上昇したのは海外からの投資マネー流入が大きな要因と言われています。
新型コロナウイルスは日本だけでなく世界各国で猛威をふるっており、世界規模の同時不況となりつつあります。REITが暴落していることからも海外からの不動産投資マネーも撤退する可能性が極めて高いです。
特に東京の「湾岸エリア」や「城南エリアの一部」などのマンション価格は2013年以降、顕著に上昇していたため、下落幅は大きいでしょう。
近年で大きく価格が上昇しているエリアの不動産価格は、もともと「東京オリンピック特需」によって価格が上昇した「局地的なプチ不動産バブル」という状況だったため、オリンピック開催が近付いてきている今、コロナショックの有無は関係なくただでさえ不動産価格が下落に転じつつあります。
このような投資マネーの流入で大きく不動産価格が上がったエリアは、コロナショックの影響により東京オリンピック開催を待たず不動産価格の下落が早まる可能性が高いと言えるでしょう。
特にコロナショックの影響を受けやすいのは「タワーマンション」です。局地的プチバブルとなっていた東京湾岸部・城南エリアのタワーマンションは元々投機的マネーが入りやすい不動産のため、コロナショックで投資マネーが引き上げられれば不動産価格の下落幅は比較的大きいと言えるでしょう。
また東京湾岸部・城南エリア以外でも大阪・北海道・沖縄・京都・福岡などインバウンド需要で不動産価格が上がっていたエリアなども、コロナショックの影響で不動産価格が下落する可能性が高いと考えられます。コロナショックの影響が長引けばインバウンド需要そのものが減少するからです。
住宅ローン破綻により競売物件などが増える
コロナショックにより休業を余儀なくされた業界は数多くあり、コロナ倒産・コロナ失業も話題になっています。コロナウイルスの感染拡大により住宅ローンを支払えなくなる方もたくさんいらっしゃるはずです。
政府がなんらかの対策をうつ可能性もありますが、それでもコロナショックの影響による住宅ローン破綻で競売にだされる物件は増加する可能性が高いです。
基本的に世の中のモノの値段は需要と供給のバランスで決まりますので、住宅ローン破綻で競売物件が増えれば当然ながら不動産価格は下がります。
コロナショックによる住宅ローン返済が滞る人が多く出てくることに政府がなにも対応しなければ、競売物件の増加により中古不動産の市場価格も大きく下落する可能性が高いです。
銀行からの融資が引けない(貸し渋り)
コロナショックにより住宅ローン破綻の件数が大きく増えれば、銀行も対策を取らなければなりません。
不況時の銀行は不良債権のリスクを極力避けようとします。住宅ローンにおいても、貸し倒れリスクを回避するため、これまで以上に融資審査を厳しくしたり、金利や返済期間の融資条件を制限したりします。
いわゆる「貸し渋り」ですね。
住宅ローンは担保となる不動産があるため、一般的な企業に対する融資に比べると貸し渋りは少ないですが、リーマンショックの時にもサブプライムショックの時にも一部で住宅ローンの貸し渋り問題が話題になった実例があります。
今回のコロナショックは近年の経済危機(リーマンショック・サブプライムショック)を大きく上回る規模での経済ダメージが想定されるため、今回も一部の金融機関では貸し渋り問題が起こる可能性が高いでしょう。
金融機関の貸し渋り等で住宅ローンが借りにくい状況になれば、当然マイホームを購入する人の絶対数は減ります。つまり需要が減るということです。マイホームの需要が減り、一方で競売物件が増えれば「住宅市場がダブつく」という現象がおきます。そうなれば不動産価格は下がります。銀行からの融資が引けなくなるのも不動産価格が下落する一因です。
「取りあえず今は様子見」で本来家を買う人が買わない
コロナショックによる社会的混乱で、多くの方が経済的な不安を感じていると思います。今後は「コロナ倒産」「コロナ失業」も増えると報じられておりますし「こんな状況で大きな買い物に踏み切れない」という方もたくさんいると思います。
つまり本来であれば2020年にマイホームを買おうと考えていた人も「今はちょっと様子をみよう」となっているわけです。マイホームの需要が減っているわけですね。
しかし売主からすれば銀行から融資を受けて土地を取得し建物を建てている新築分譲住宅や新築マンションなどは「できるだけ早く売りたい」のが本音です。早く売って銀行に返済しなければ利息も掛かりますし、一定期間が経てば新築物件として売ることすらできなくなってしまいます。
経営体力のある大企業は自粛期間が長引いてもある程度は耐えられると思いますが、中小ハウスメーカー・工務店にとっては数カ月間でも自粛期間が長引けば死活問題になります。「割引してでも売らなければ経営体力がもたない」という企業は山ほどでてきます。
当然、コロナショックによる自粛期間が長引けば大手ハウスメーカーでも値引きをせざるを得ない状況になると思います。
つまり新型コロナウイルスの感染拡大が長引けば長引くほど、新築分譲住宅・新築分譲マンションの不動産価格は下がる可能性が高いのです。
マイホームの絶好の買い時に備えよ！
以上、５つの理由から日本の不動産価格は近く下がる可能性が高いと考えられます。
特にもっとも大きく不動産価格が下落しやすいのは東京湾岸部や一部城南エリアの高級マンション・タワーマンションなどですが、これらのマンション価格が下落すれば、周辺の土地価格や一戸建て価格にも影響が波及するでしょう。つまり一戸建てや土地価格なども多少なりとも不動産価格は下がる可能性が高いです。
言うまでもありませんがコロナショックで不動産価格が下がってもマイホームのスペックそのものが低下するわけではありません。なので、もともとマイホームを買おうと考えていた方にとっては「お得に不動産資産を取得できる千載一遇のチャンス」とも捉えられるわけです。今のうちから、お目当てのハウスメーカーを吟味し不動産価格の下落を見逃さなければ、数年前では考えられないほどの割引価格で理想のマイホームを建てられるかもしれません。
今、世の中は新型コロナウイルスの感染拡大防止のため、たくさんの方がご自宅で自粛していることと思います。せっかくご自宅で家族とともに過ごす時間があるのですから、こういう時こそハウスメーカー各社のカタログを取り寄せて将来のマイホーム計画について話しあうべきでしょう。
ぜひ、きたるべく「マイホームの絶好の買い時」に備えておいてください。
コロナショックによる不動産価格下落は一時的なもの？
ただしコロナショックに伴う不動産価格の下落は「あくまでも一時的な下落に過ぎない」という見方もあります。
現状、世界規模で猛威をふるっている新型コロナウイルスの感染拡大ですが、いつまでもこのような状況が続くとは考えにくいです。過去にもスペイン風邪・ＳＡＲＳ・ＭＡＲＳなど大規模な感染症の拡大はありましたが、いずれも数年以内には収束しています。
今回の新型コロナウイルスによる感染拡大も長くても数年以内には収束するでしょうし、それ以前にコロナウイルスに有効なワクチン・治療薬が開発される可能性も高いです。
新型コロナウイルスの感染拡大が収束し自粛が解除されれば、それまでに抑圧された経済も一気に回復するはずです。株式市場や先物市場はもちろん、不動産REIT市場も大きく反発するでしょう。不動産リートが反発すれば、不動産価格も連動して回復する可能性が高いです。
もしコロナショックによる不動産価格の下落が一時的な値下がりにとどまるのであれば、なおのこと安いうちに買いたいもの。コロナによる不動産価格下落のタイミングは是が非でも見逃さないようにしたいですね。
まとめ
以上、コロナショックにより「不動産(一戸建て・マンション）の買い時が必ず来る5つの理由」を当サイトなりにまとめさせていただきました。皆さんの参考になれば嬉しい限りです。
コロナ渦でネガティブなニュースが多いですが、考え方次第でポジティブに捉えることもできます。自粛期間でヒマを持て余している方も多いと思いますが、せっかくご自宅にいるのであればこの機会にご家族と一緒に住宅カタログを比較し、お目当てのハウスメーカーに目星を付けておくのがオススメですよ！
今のうちからお目当てのハウスメーカーを吟味し不動産価格の下落を見逃さなければ、数年前では考えられないほどの割引価格で理想のマイホームを建てられるかもしれません。自粛期間の時間を有効に活用しましょう！
注文住宅でマイホームを建てるなら、必ず「予算に合うハウスメーカー」を複数社みつくろって比較・相見積もりしてください。
注文住宅は基本的にオーダーメイドの一点モノ。ほとんど「定価」という概念がありません。つまり自分の条件であいみつをとらなければ「自分の条件のマイホームの適正価格」があいまいのまま。
適正価格があいまいのまま、なんとなくフィーリングで決めてしまうことだけは絶対にやめましょう。
注文住宅は似たような見た目や性能でもハウスメーカーが違えば「300万円～1000万円単位で価格差がある」のが当たり前の世界です。後から「向こうのほうが安かったのに…」と後悔しないためにも必ず複数社のカタログを比較・相見積もりを取るようにしてください。
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